Hoe bepaal je de waarde van een woning?

Dit is één van de lastigste vragen die je tegenkomt als je een huis koopt.

Het is heel lastig om de waarde van een woning te bepalen als je niet deskundig bent op de huizenmarkt. Zelfs voor deskundigen (taxateurs, makelaars) is het niet altijd eenvoudig om de waarde van een huis te bepalen.

De meest gebruikte methode gaat uit van vergelijkingen met andere huizen. Als je niet weet waarvoor soortgelijke huizen verkocht worden, kun je niet weten of een vraagprijs (te) hoog is.

Vergelijken met andere huizen
Als twee huizen precies hetzelfde zijn is het gemakkelijk. Dan zijn ze waarschijnlijk ook hetzelfde waard. Maar huizen zijn meestal niet precies hetzelfde. De ligging, indeling en afwerking, het woonoppervlak, grondoppervlak, ja zelfs de buren zijn anders. Al deze factoren (en nog veel meer) kunnen van invloed zijn op de waarde van een woning. Het is dus de kunst om uit te vinden op welke punten de woningen op elkaar lijken en op welke punten de woningen van elkaar verschillen.

Als je vergelijkbare huizen kunt vinden, die recent verkocht zijn, heb je een aardige indicatie van de waarde van jouw woning. Daarbij moet je wel (ja, ook dat nog) letten op de specifieke factoren bij de verkoop, zoals bijvoorbeeld de tijd van het jaar, hoeveel huizen tegelijk te koop stonden, of de verkopers haast hadden (dan nemen ze misschien genoegen met een lagere prijs) of misschien hadden de kopers haast (dan betalen ze meer, omdat ze snel willen verhuizen) en alle andere verschillen en overeenkomsten bij het specifieke geval.

Hoe weet je waarvoor soortgelijke huizen verkocht zijn?
Bij het kadaster zijn (tegen betaling) de woningtransacties in te zien en op te vragen. Dat kan heel gemakkelijk via internet (kijk op www.kadaster.nl ).

Daarnaast hebben de NVM makelaars een systeem waarin ze de gegevens van verkochte woningen (door NVM makelaars) kunnen zien en vergelijken. Deze gegevens zijn niet openbaar. Dus als je daar gebruik van wilt maken, moet je een NVM makelaar inschakelen.

Hoe betrouwbaar zijn de gegevens van het kadaster
Het kadaster registreert een aantal gegevens van onroerend goed (onroerend goed= stukken grond met al of niet een huis erop). Daarbij wordt ook de verkoopprijs van het onroerend goed vastgelegd (zonder meeverkochte roerende zaken ).

Voor een vergelijking met andere huizen (met bijbehorend stuk grond) is het kadaster dus zeer betrouwbaar. Let er daarbij wel op dat de roerende zaken apart gewaardeerd worden.

Als je de gegevens van het kadaster krijgt, kun je zien wanneer een huis van eigenaar is gewisseld. Daarmee weet je nog niet wanneer het daadwerkelijk verkocht is. Misschien is het al wel een jaar eerder verkocht (en moesten de kopers dus een jaar wachten voordat ze het huis kregen). In dat jaar kunnen de prijzen gestegen of gedaald zijn.

Daarnaast kun je bij het kadaster geen details over het huis zien. Je weet niet of het huis in goede of slechte staat was, hoe het huis was ingedeeld, hoe de verhouding tussen bebouwd oppervlak en tuin was, of er een mooie badkamer in zat en ga zo maar door.

Dit soort informatie en meer, bepaalt uiteindelijk wat een huis waard is. Het kadaster alleen zegt dus nog niet alles.

Wat is het verschil tussen de gegevens van het kadaster en die van de NVM makelaars?
De gegevens van de NVM makelaars zijn actueler dan die van het kadaster. De gegevens van de NVM makelaars geven de prijs weer die de NVM makelaar invult in zijn systeem zodra de woning verkocht is. De gegevens bij het kadaster komen uit de leveringsakte van de notaris en geven de prijs van het onroerend goed weer op het moment van eigendomsoverdracht (Dat kan maanden na de verkoop zijn en loopt dus altijd achter). Het systeem van de NVM makelaars heeft nog een groot voordeel. In het systeem van de NVM makelaars zit een beschrijving van het huis (met foto's en details) van het moment van de verkoop. Dat is heel handig als je huizen wilt vergelijken

Zelf doen of niet?
Vind je het moeilijk om de juiste prijs te bepalen? Als je het bepalen van de juiste prijs te ingewikkeld vindt, of niet helemaal op je eigen oordeel vertrouwt, wat kan je dan nog doen? Je kunt het huis laten taxeren. De taxateur heeft ervaring met het vaststellen van de waarde van woningen en houdt (als het goed is) met alle factoren rekening.

Wil je niet voor ieder huis dat je leuk vindt een taxatie laten doen? Je kunt ook een aankoopmakelaar in de arm nemen. Die kan je per woning vertellen wat de woning waard is. Daarnaast kan hij je tijdens het hele aankoopproces begeleiden.