Vastgoed Rendement Bedragen en Percentages

Dus je wilt een idee krijgen welke bedragen en percentages ik gebruik bij het berekenen van het vastgoed rendement. 

Heb je mijn pagina over de rendementsberekening al gelezen? 

Goed daar gaan we.

BEDRAGEN IN MIJN RENDEMENTSBEREKENING
Hieronder vind je alle bedragen en percentages die ik in mijn berekeningen opneem. 

Bekijk ze maar eens. Misschien heb je er wat aan.

Je hebt waarschijnlijk niet altijd al deze kosten. Het kan ook best zijn dat jij nog andere kosten maakt. 

Aankoop bedrag
Het bedrag dat je voor een object betaalt aan de verkoper. 

Overdrachtsbelasting
Momenteel twee procent van het aankoopbedrag.

Notariskosten van de overdracht
Standaard zet ik deze op zevenhonderdvijftig euro.

Maar ik bekijk ze wel per regio. Prijzen verschillen nogal. 

Dat is zonder dat er een hypotheek nodig is. Kosten voor de hypotheek bij de notaris bereken ik apart. Niet iedereen heeft die nodig. 

Let ook op bijzonderheden. Dat maakt de prijs hoger. Bijvoorbeeld als je van erfgenamen koopt. Of als er andere dingen spelen die de notaris extra werk bezorgen. 

Kosten Aankoopmakelaar
Deze heb ik op anderhalf procent inclusief BTW staan. Te berekenen over de koopsom, dus 1,5% van de koopsom. 

Voor mezelf reken ik deze meestal niet mee. Ik doe zelf alles wat een aankoopmakelaar ook voor mij zou kunnen doen.

En het bedrag is ook arbitrair. Meestal kun je met een aankoopmakelaar afspraken maken over de courtage. 

Waarom staat deze dan toch in mijn rendementsberekening? 

Omdat er ook makelaars zijn die alleen tips geven / zoeken tegen een vergoeding. Wanneer je via zo'n makelaar een interessant pand vind, verdient de makelaar er ook aan. Die tips krijg je niet als je de makelaar er niet voor betaalt. 

Taxatie i.v.m. financiering
Deze heb je alleen nodig als er een hypotheek in het spel is. 

Standaard heb ik deze op driehonderd euro inclusief BTW staan.

Maar ook over deze tarieven kan onderhandeld worden. En de tarieven kunnen hoger zijn bij duurdere panden. En lager buiten de Randstad.  

Notariskosten i.v.m. hypotheek
Hiervoor houd ik ook zevenhonderdvijftig euro aan.

Per keer precies uit te zoeken /onderhandelen.

Als het samen met een levering gaat, kun je waarschijnlijk minder rekenen. Zo rond de tweehonderdvijftig euro.

Bouwkundige keuring
Ik bekijk per keer of het nodig is.

Standaard reken ik hierbij tweehonderdvijfentwintig euro. 

Kosten VvE eenmalig
Alleen bij appartementen. Soms moet er, bij aankoop, een bedrag aan de VvE betaald worden. Dat is dan eenmalig. En hoort wat mij betreft bij de koopsom. 

Afsluitprovisie hypotheek
Afhankelijk van de afspraken met de bank/ geldverstrekker.

Bij beleggingen kun je soms andere dingen afspreken dan bij een "gewone" hypotheek. 

Ik houd nog steeds rekening met een afsluit provisie van één procent. 

Advieskosten tussenpersoon hypotheek
Deze heb ik op drieduizend euro staan.

Dit kan goedkoper, maar ik wil graag goed advies en een tussenpersoon die meedenkt en alles voor mij regelt wat nodig is. 

Eenmalige verbouwkosten Voor Verhuur
Bij een pand dat leeg is, maar wel verhuurd gaat worden, moet meestal wel iets verbouwd worden.

Per keer te bekijken.

Keuken, badkamer, stucwerk, leidingwerk. Je bent zo vijfduizend euro verder. 

Hypotheeklasten ivm leegstand Eerste Verbouwing
Is er een verbouwing nodig voordat de huurder in het huis kan? Dan ontvang je de eerste maand(en) geen huur. 

Maar het kost je al wel geld. De maandelijkse hypotheek tel ik dan bij de koopsom op. Totdat er wel verhuurd kan worden.

EXPLOITATIEKOSTEN
Beheerkosten
Wanneer je de belegging in box 3 wilt houden, mag je zelf geen beheer doen. Dan heb je een beheerder nodig. 

De kosten van zo'n beheerder zijn ongeveer acht procent van de jaarhuur.

Dat is afhankelijk van wat de beheerder allemaal voor je doet. Hij kan zelfs huurders selecteren, huur innen, reparaties laten regelen.

Verzekeringen
Opstalverzekering voor een verhuurd pand. Dat gaat over de herbouwwaarde van het object.

Ik reken standaard met driehonderdvijftig euro per jaar.

Dat is per pand af te sluiten en uit te rekenen.

Kosten VvE
Bij appartementen betaal je aan de VvE. Voor regel dingen, verzekeringen en onderhoud. 

Deze kosten staan vast. 

Soms is het nodig om zelf nog extra reserve op te bouwen. Bijvoorbeeld wanneer de VvE niet actief is. Dan kun je zelf voor toekomstig onderhoud sparen.

Onderhoud
Hier houd ik standaard één procent van de waarde van het onroerend goed aan.

Kosten WOZ
Hiervoor heb je een berekening nodig. 

Even denken waar je die vandaan kunt halen.

Ik heb de tabellen van de belastingdienst gebruikt. Je kunt het op de site van de belastingdienst vinden bij "bezittingen box3" "waarde verhuurde woning" "overige onroerende zaak".

Ik reken aan kosten (0,012 * ((aankoopbedrag * 0,85) - hypotheek en ander geleend geld voor dit beleggingspand)

Er is wat variatie mogelijk, omdat de hoogte van de huur als percentage van de koopsom een factor geeft. In mijn berekening 0,85.

Dus ik neem 85% van de WOZ-waarde als basis voor de bijtelling (omdat de woning verhuurd is en de huur niet heel laag is).

Dan reken ik met 1,2% wat ik aan belasting moet betalen over de waarde die in het onroerend goed zit. Dit is redelijk standaard, maar het kan voor iedereen verschillend zijn.

Zaak dus om dit zelf goed uit te zoeken.

Rioolrecht
Meestal zo rond de 250 euro. Ook per woning te bekijken.

Rente Hypotheek
Voor nieuwe projecten reken ik voorlopig nog met vier procent rente.

Kan in de praktijk wat lager zijn, maar de rente begint te stijgen.

Aflossing hypotheek
Dit valt onder kosten, want je moet het wel iedere maand betalen. 

Tegelijkertijd is het ook vermogensopbouw. Alles wat je aflost wordt eigen vermogen. En in de toekomst mogelijk weer te gebruiken.

Niet te verwarren met rentebetaling van de hypotheek. Die kosten ben je kwijt.

Kosten Leningen derden
Heb je geld van anderen dan de bank geleend? Ook daar betaal je dan een rentevergoeding voor.

Per geval in te vullen. Ik reken ook hier voor nieuwe projecten met vier procent. Maar dat kan in de praktijk anders zijn. 

Kosten Eigen Geld
Dit reken ik ook mee. Ik vind dat je een vergoeding moet rekenen voor het eigen geld dat je in een project investeert. 

Je zou het tenslotte ook ergens anders kunnen investeren. En dan brengt het ook iets op. 

Op dit moment is de spaarrente 0,7%. Dus doe je niets met jouw geld, krijg je er op de bank nog rente over. 

Dit kost het je dan minimaal om jouw geld ergens anders voor te gebruiken. 

Misschien kun jij ergens anders gemakkelijk nog een hoger percentage verdienen?

Dan wordt dat de kosten van jouw eigen geld. Je verdient dat percentage namelijk niet, omdat je nu een beleggingspand koopt.

Je verdient natuurlijk wel iets anders, namelijk het rendement van jouw beleggingspand.

Kosten Leegstand
Denk je dat jouw pand misschien een tijdje leeg  zal staan? Als de ene huurder vertrokken is en de andere nog moet komen? Bij kantoren en winkels komt dat vaak voor.

Reken dan ook een percentage voor leegstand. Voor woningen in de Randstad zou dat niet nodig moeten zijn. Maar misschien wil je nog wat onderhoud doen als er eens een huurder vertrekt. Of reken je een heel hoge huur...

CONCLUSIE
Ik heb je nu de gegevens gegeven die ik gebruik om vastgoed rendementen te berekenen. 

Op basis van mijn gegevens kun je jouw eigen berekening starten. Je kunt dan jouw berekening me je eigen bedragen en percentages aanpassen.

Ik hoop dat je er wat aan hebt. En dat die berekeningen wat eenvoudiger voor je worden. 


Copyright 2010-2017 Alles-Over-Een-Huis-Kopen.com


Powered by Solo Build It!










Niet gevonden wat je zocht?
Doorzoek mijn site met google!

Aangepast zoeken