Hoe Bereken Ik Mijn Vastgoed Rendement?

Hoe bereken je nou eigenlijk het rendement van een vastgoed belegging.

Daarover kun je hieronder meer vinden. 

Maar eerst wil ik je wat vragen stellen.

Welk rendement wil je berekenen?

Het Bruto Aanvangs Rendement? Netto Aanvangs Rendement? of een voor jezelf bedacht rendement? En wat versta je hier dan precies onder? Is dat voor belasting? Of na belasting?

In de praktijk heerst namelijk nogal wat spraakverwarring.

Als iemand tegen mij zegt: "Ik heb hier een mooi project met een rendement van zeven procent", dan klinkt dat goed. Maar toch vraag ik door. Welk rendement bedoel je precies?

Dan volgt er meestal wel een term en wat extra uitleg. Dat geeft een aardige indicatie van een algemeen rendement. Maar daar stopt het niet.

Ik wil graag het "echte" rendement weten. Dus ik ga vervolgens zelf het rendement berekenen. Met mijn methode. En met de cijfers van die ander. 

En weet je wat ik meestal ontdek? Dat het rendement in mijn berekening heel anders is. Zelfs als ik het specifieke soort rendement weet.

Hoe komt dat dan? 

Omdat de rendementsberekeningen verschillende uitgangspunten hanteren. 

En ook nog omdat een rendement voorspellen lastiger is dan een rendement achteraf berekenen. 

Wat bedoel ik daarmee? 

VOORSPELLINGEN
Denk aan een auto. Deze kost tienduizend euro. Hoeveel procent van de prijs heb je dan jaarlijks aan onderhoudskosten? 

Kun je daar iets zinnigs over zeggen? Nou, ik niet.

Het hangt van nogal wat factoren af. Hoeveel kilometer per jaar wordt er gereden? Staat hij meestal buiten, in weer en wind? Of in een garage? En welk merk auto is het? Hoe oud is de auto als je hem koopt? Hoe wild wordt ermee gereden? Zo kan ik nog wel even doorgaan.

Als nu iemand tegen jou zegt: "Bij deze auto heb je vijf procent kosten per jaar", heeft hij dan een glazen bol?

Waarschijnlijk niet. Hij gaat uit van veronderstellingen. Dat je niet meer dan X kilometers per jaar rijdt en dat de gemiddelde auto dan Y euro aan onderhoud nodig heeft. Beetje afronden en voilà, een mooie voorspelling.

Pas na afloop van het jaar kunnen we die controleren.

BEREKENINGEN
Aan het eind van het jaar leggen we alle bonnetjes op tafel. We tellen alle onderhoudskosten bij elkaar op. 

Nu kunnen we, achteraf, wel een exact percentage berekenen.

Hadden we vierhonderd euro kosten? Dat is dan vier procent.

Berekening achteraf zijn dus heel precies.

Voor rendementsberekeningen geldt hetzelfde.

Ik noem ze voortaan: 

RENDEMENTSVOORSPELLING
Nooit van gehoord? Kan kloppen, ik heb het net bedacht. Als tegenhanger van het veel gebruikte woord RENDEMENTSBEREKENING.

Veel mensen, zowel verkopers als beleggers als taxateurs, gebruiken het woord rendementsberekening.

Maar eigenlijk bedoelen ze rendementsvoorspelling

Denk nog even terug aan de auto: ze voorspellen wat ze denken dat er gaat gebeuren met het rendement. Dat doen ze zo goed mogelijk. Maar helaas hebben ze geen glazen bol. 

Daarom is het noodzakelijk jouw eigen rendementsvoorspellingen te maken. Gebaseerd op jouw ervaringen. Zodat je een reëel beeld krijgt van de "echte"rendementen.

RENDEMENTSBEREKENING
Wat versta ik dan onder rendementsberekening? Nou eigenlijk hetzelfde als een voorspelling, maar dan achteraf precies uitgerekend.

Dus: Mijn belegging kostte honderd euro, mijn kosten (inclusief belasting) waren vijf euro en mijn opbrengst was zes euro, dus ik heb één euro verdiend. Ik had dus één procent rendement. 

En ja, ik weet ook wel dat het in de praktijk door elkaar loopt. Maar ik wilde toch graag even dit punt onder jouw aandacht brengen. 

Dat rendementsberekeningen vooral voorspellingen zijn. En dat niemand de perfecte glazen bol heeft. Ook ik niet.

MAAK HET PERSOONLIJK
Jij hebt jouw eigen ervaringen. Hoe zuinig ben jij op jouw auto? En hoeveel kosten heb jij gemiddeld per jaar? Daar kun je waarschijnlijk wel iets over zeggen. 

Met investeren in vastgoed gaat het net zo. Selecteer jij goede huurders? Heb je weinig leegstand? Betaal je veel of weinig aan onderhoud? 

Ik raad je aan om een spreadsheet te maken met alle mogelijke kosten en opbrengsten. 

Die kun je dan aan jouw ervaringen aanpassen. 

ITEMS IN MIJN RENDEMENTSBEREKENING
Hieronder vind je alle items die ik in mijn berekeningen opneem.

Je hebt misschien niet altijd al deze kosten, maar het geeft wel een goed beeld. Het kan ook best zijn dat jij nog andere kosten maakt. Die zijn eenvoudig toe te voegen. 

Bedragen en percentages die ik gebruik vind je op de pagina vastgoed rendement.

Allereerst wil je het totaal van de aankoopkosten weten. Hoeveel geef je uit om een belegging te kopen?

  • Aankoopbedrag 
  • Overdrachtsbelasting
  • Notariskosten overdracht
  • Aankoopmakelaar
  • Taxatie i.v.m. Financiering
  • Notariskosten i.v.m. hypotheek
  • Bouwkundige keuring
  • Kosten VvE eenmalig
  • Afsluitprovisie hypotheek
  • Advieskosten tussenpersoon hypotheek
  • Eenmalige verbouwkosten Voor Verhuur
  • Hypotheeklasten ivm leegstand Eerste Verbouwing

Daarna wil je weten hoeveel kosten je per jaar hebt aan onderhoud en andere bijkomende kosten (exploitatiekosten).

  • Beheerkosten
  • Verzekeringen
  • Kosten VvE
  • Onderhoud
  • Kosten WOZ
  • Rioolrecht
  • Rente Hypotheek
  • Aflossing hypotheek
  • Kosten Leningen derden
  • Kosten Eigen Geld
  • Kosten leegstand

Dan wil je nog weten wat de (huur)inkomsten zijn per jaar.

  • Bruto huurinkomsten per jaar

Als je alle gegevens compleet hebt, kun je van alles gaan uitrekenen.

Ik ben vooral geïnteresseerd in: 

  • Vermogensgroei per jaar
  • Bruto Rendement
  • Netto Rendement op eigen vermogen voor inkomstenbelasting

HOE BEREKEN IK HET RENDEMENT?

Bruto Rendement

(Bruto huurinkomsten / Totale aankoopkosten) *100

Netto Rendement

((Bruto huurinkomsten - exploitatiekosten) / Totale aankoopkosten)*100

EN NU? 

Wat kun je hiermee? Waarvoor gebruik je dit? 

Ik heb met bovenstaande gegevens een uitgebreide spreadsheet gemaakt. Dat kun jij, voor jouw situatie, ook doen.

Dan kun je eenvoudig zien wat een investering oplevert. 

Daarnaast kun je voor nieuwe beleggingen eenvoudig uitrekenen of ze cijfermatig interessant zijn. 

Voor mij geldt: geen goed netto rendement? Dan ben ik niet in de belegging geïnteresseerd.


Terug naar Investeren Vastgoed vanuit Bereken Vastgoed Rendement



Copyright 2010-2017 Alles-Over-Een-Huis-Kopen.com











Niet gevonden wat je zocht?
Doorzoek mijn site met google!

Aangepast zoeken