Risico's bij Investeren in Vastgoed

Investeren in vastgoed doe je om geld te verdienen, toch?

Dus wil je vooraf wel weten welke risico's aan investeren in vastgoed kleven. Hieronder mijn lijstje.

Huurinkomstenrisico
De huurinkomsten kunnen lager worden dan verwacht. Dit kan meerdere oorzaken hebben.

Bijvoorbeeld lagere huurinkomsten als gevolg van wanbetaling of niet-tijdige betaling. Met daarbij extra kosten om de huur toch te innen.

En gaat de huurder weg, dan moet je een nieuwe huurder vinden die hetzelfde wil betalen. 

Ook is er nog de mogelijkheid van huurherzieningen. Dit kan bij woningen als je een te hoge huur rekent binnen het puntenstelsel. De huurder kan de huur dan laten verlagen.  

Bij winkels is huurherziening mogelijk wanneer de huurprijs van de gehuurde ruimte niet overeenstemt met die van vergelijkbare ruimten ter plaatse. Huurherziening kan de huurder aanvragen na afloop van een eerste huurperiode.

Debiteurenrisico
De huurder kan niet meer betalen. En jij komt er pas na een maand of twee achter. Dan moet de huurder nog uitgezet worden. Kost ook geld. 

Misschien volgt nog leegstand. Zaak dus om goede huurders te selecteren. 

Algemeen marktrisico
De marktprijs is een kwestie van vraag en aanbod. De prijzen stijgen wanneer er meer vraag dan aanbod is. En dalen als het aanbod groter wordt dan de vraag. 

Denk maar aan Oost-Groningen. Wanneer daar bijna niemand nog een huis wil kopen of huren, dan dalen de prijzen. 

Het tegenovergestelde gebeurt in Amsterdam. Daar is veel meer vraag dan aanbod. Dus daar stijgen de prijzen flink.

Algemeen economisch risico

Had je net voor 2008 een beleggingspand gekocht, dan had je pech.

Ineens was er een financiƫle crisis.

Vastgoed werd heel snel meer dan twintig procent minder waard.

Dit is niet zo erg als je niet hoeft te verkopen. Dus bij beleggen voor lange termijn speelt een plotselinge waardedaling misschien niet zo mee. Maar samen met het financieringsrisico was dat voor een aantal vastgoedbeleggers slecht nieuws.

Een ander voorbeeld van economisch risico is de opkomst van de internet winkels. Dit gaat ten koste van de omzet van "gewone" winkels. Daardoor komen meer winkelpanden leeg te staan. De huren dalen. Heb je zo'n winkelpand, dan kost dat flink rendement.

Financieringsrisico
Wanneer je voor een beleggingspand geld leent bij de bank, wordt er een maximale loan-to-value ratio afgesproken.

Bijvoorbeeld dat de waarde van de hypotheek maximaal zestig procent van de waarde van het vastgoed mag zijn. 

Heb je voor een miljoen euro vastgoed, dan krijg je dus maximaal zeshonderd duizend euro hypotheek. 

In de hypotheek kan dan het volgende zijn bepaald: wanneer het vastgoed in waarde daalt, moet een deel van de hypotheek afgelost worden.

Dus wordt jouw vastgoed tien procent minder waard, dan moet je tien procent van de lening afbetalen. In dit geval dus zestigduizend euro aan de bank betalen (=aflossen van de hypotheek). 

Kun je dat niet? Dan wordt het vastgoed door de bank verkocht. Waarschijnlijk met een flink verlies. 

Herfinancieringsrisico
Loopt de hypotheek af en wil je een nieuwe hypotheek sluiten?

Misschien wil de bank dat niet. Omdat het beleid van de bank gewijzigd is.

Waar kun je dan nog financieren? En tegen welke rente?

Renterisico
De hoogte van de hypotheekrente heeft een grote invloed op jouw rendement. Stijgende hypotheekrente vermindert jouw rendement. Dalende hypotheekrente verbetert het rendement. 

Bij verlenging van de hypotheek ga je misschien een flink hogere rente betalen. 

Of als je een variabele rente hebt afgesproken kan de rente flink stijgen.

Wet- en regelgeving
Wijzigingen in wet- en regelgeving kunnen grote gevolgen hebben voor een vastgoedbelegging. 

Wanneer de wetgeving wijzigt en de beleggingen niet meer in box drie mogen worden opgenomen bijvoorbeeld. Dan ga je ineens flink meer belasting betalen. 

Of als er wetgeving komt die de huurbescherming verandert, huurprijzen beperkt, verplichte bouwkundige ingrepen noodzakelijk maakt... Er kan van alles wijzigen. 

Wijziging in het bestemmingsplan, wijziging in de behandeling van asbest, wijziging voorkeursrecht gemeente, wijziging verhuurdersheffing en ga zo maar door. 

Leegstandsrisico
De kosten van een belegging lopen door. Wanneer er geen huurinkomsten tegenover staan kost de belegging geld. 

Afhankelijk van de plaats en het soort vastgoed is dit risico groter of kleiner. Kantoren en winkels staan momenteel vaker leeg (2016), daar is een overschot van.

Zolang er een woningtekort is, geldt dit minder voor woningen.

Dit hangt natuurlijk ook samen met de locatie van het vastgoed.

Calamiteitenrisico

Brand, waterschade, hagel, het kan van alles zijn. 

Tegen de meeste calamiteiten kun je gelukkig een verzekering afsluiten. 

Eindwaarde risico
Mogelijk van toepassing op het moment dat je een belegging verkoopt. 

Maar waarom zou je verkopen? Als de belegging goed rendeert verkoop je deze niet, toch?

Wil je toch verkopen en is de waarde van het object lager dan het totaal aan aankoopkosten, dan heb je verlies.

Milieurisico
Vervuiling die al bekend is valt hier voor mij niet onder. Maar scherpere en nieuwe milieuregels wel. Of nieuw te ontdekken gevaarlijke stoffen. 

Zoals vroeger asbest niet erg was. Maar nu wel. Wie weet welk bouwmateriaal in de toekomst verboden wordt?

Fiscaal risico
Voldoe je niet aan de fiscale wetten of regels?

Dan kan de belegging ineens een heel ander rendement geven.

Vanuit box3 ineens naar box1 bijvoorbeeld.

Onderhoudsrisico
Onderhoud is voor vastgoed eigenlijk altijd nodig. En meestal ook goed in te schatten. 

Heb je echter onverwacht hoge onderhoudskosten, dan gaat dat ten koste van jouw rendement. 

Recent was er een flatgebouw in Utrecht, waar veel meer asbest in zat dan gedacht. Dat moest voor een schilderbeurt allemaal verwijderd worden. Ai. Daar gaat het rendement.

Verhandelbaarheid
Jouw contante geld op de bank is zo te gebruiken. Het geld dat je in een beleggingspand hebt gestopt is dat niet.  Het is er wel, maar dat geld zit vast.

Wil je het geld toch gebruiken dan moet je de belegging verkopen.

Maar het is onzeker hoeveel geld je ervoor krijgt. En hoe snel dat geld op jouw rekening staat.


Terug naar Hoe Investeren In Vastgoed vanuit Risico Investeren Vastgoed



Copyright 2010-2017 Alles-Over-Een-Huis-Kopen.com











Niet gevonden wat je zocht?
Doorzoek mijn site met google!

Aangepast zoeken